Quando o aluguel do imóvel é a principal motivação para vender o colégio

Em muitas negociações de compra e venda de escolas particulares, o valor do imóvel escolar onde o colégio funciona se torna um fator decisivo — e, em alguns casos, é o verdadeiro protagonista da transação. Para muitos fundadores de escolas que desejam se aposentar, o aluguel do prédio escolar pode ser tão ou mais importante que o próprio preço de venda da operação educacional.

O papel do aluguel na venda de escolas

É cada vez mais comum que grupos educacionais e investidores comprem apenas a operação da escola, sem adquirir o imóvel. Nesse modelo, o vendedor — geralmente o proprietário do colégio — mantém a posse do prédio e firma um contrato de locação de longo prazo. Esse aluguel se torna uma renda recorrente, funcionando como complemento ao valor recebido na venda e, muitas vezes, como uma espécie de aposentadoria para o fundador da escola.

Em média, os grupos educacionais aceitam pagar um valor de aluguel entre 6% e 10% do faturamento da escola em aluguel. Esse percentual depende de fatores como localização, qualidade da infraestrutura, porte da instituição e potencial de crescimento sob nova gestão.

Quando o aluguel se torna o protagonista da negociação

Há dois cenários em que o aluguel do imóvel assume papel central na negociação de venda do colégio:

1. Lucratividade baixa: quando a operação educacional gera pouco resultado e, por consequência, o valuation (valor de mercado) do colégio é reduzido. Nesse caso, o proprietário vê no aluguel escolar uma oportunidade de compensar o valor que não consegue obter com a venda direta da operação.

2. Endividamento elevado: quando a escola acumula dívidas e parte significativa do valor de venda será destinada a quitá-las. O aluguel, nesse contexto, passa a ser a principal fonte de retorno efetivo para o vendedor.

Em ambas as situações, o imóvel da escola representa uma vantagem estratégica: é um ativo sólido, capaz de gerar fluxo de caixa previsível e protegido contra oscilações do mercado educacional.

Estratégia para otimizar o retorno do aluguel

Uma das estratégias mais eficazes para o vendedor é negociar um contrato de locação atrelado ao faturamento da escola. Essa prática vem ganhando espaço entre negociações de M&A educacional e oferece dois benefícios claros:

1. Potencial de valorização rápida: após a aquisição, o comprador normalmente investe em marketing, gestão e expansão, o que pode aumentar significativamente o faturamento da escola. Se o aluguel estiver vinculado ao desempenho financeiro do colégio, o proprietário do imóvel pode ver seu rendimento dobrar nos primeiros 12 meses.

2. Proteção contra a inflação e ganhos reais: como os reajustes das mensalidades escolares costumam superar a inflação, um aluguel indexado ao faturamento tende a render mais do que investimentos tradicionais atrelados ao IPCA.

Essa estrutura cria um alinhamento saudável entre vendedor e comprador: o crescimento da escola beneficia ambas as partes e transforma o aluguel do imóvel escolar em uma fonte de renda passiva crescente.

Conclusão

Quando o aluguel do imóvel escolar se torna a principal motivação para vender um colégio, é essencial compreender o papel estratégico desse ativo. Mais do que uma simples renda, o contrato de locação pode representar segurança financeira de longo prazo, especialmente se for bem estruturado e vinculado ao desempenho futuro da escola.

Para fundadores que desejam encerrar sua trajetória profissional com estabilidade e bons retornos, o aluguel pode ser o elo entre o legado construído e a tranquilidade financeira da aposentadoria.